{"id":13946,"date":"2017-12-17T20:36:11","date_gmt":"2017-12-17T19:36:11","guid":{"rendered":"http:\/\/pwiweb.uzh.ch\/wordpress\/?p=13946"},"modified":"2018-01-12T12:14:51","modified_gmt":"2018-01-12T11:14:51","slug":"wem-gehoert-zuerich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pwiweb.uzh.ch\/wordpress\/blog\/2017\/12\/17\/wem-gehoert-zuerich\/","title":{"rendered":"Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich?"},"content":{"rendered":"

Wem<\/strong> geh\u00f6rt Z\u00fcrich?<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Kapitalgesellschaften als S\u00fcndenb\u00f6cke<\/h1>

In der hitzigen Diskussion um den Wohnungsmarkt in Z\u00fcrich stehen die privaten Eigent\u00fcmer und besonders die Kapitalgesellschaften im Fokus – als S\u00fcndenb\u00f6cke. Ihnen wird von linken Gruppierungen wie zum Beispiel der Interessengemeinschaft „Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich?“ vorgeworfen, geldgierige Spekulanten zu sein, die aus Z\u00fcrich ein „Immodorado“<\/a> gemacht h\u00e4tten. Sie allein seien schuld daran, dass Alte, Alleinstehende, Ausl\u00e4nder und Arme<\/a> aus der Stadt vertrieben und verdr\u00e4ngt werden. Doch stimmen diese Vorw\u00fcrfe?
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Demo 2013 „Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich“‚ (Bild: Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich?<\/a>)<\/p>\n<\/div>\n

Bevor wir uns den Vorw\u00fcrfen widmen, steht die Frage im Raum, was Kapitalgesellschaften denn \u00fcberhaupt sind.<\/h4>\n

Wer verbirgt sich hinter den geldgierigen Spekulanten?<\/strong><\/h3>\n

Der Begriff Kapitalgesellschaft<\/strong><\/a> umschreibt rechtliche Gesellschaftsformen, bei denen das Gesellschaftskapital das pr\u00e4gende Element ist. Im schweizerischen Obligationenrecht werden drei verschiedene Kapitalgesellschaften definiert; die Aktiengesellschaft (AG), die Kommanditaktiengesellschaft und die Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung (GmbH).<\/p><\/blockquote>

Kapitalgesellschaften werden in der \u00d6ffentlichkeit oft als aggressive „Investoren“ wahrgenommen. Sie werden als „Immobilienlobby“ bezeichnet. Mit ihnen assoziieren linke Gruppierungen, aber auch MieterInnenverb\u00e4nde<\/a> geldgierige Aktion\u00e4re, denen jedes Mittel recht ist, um die Gewinnaussch\u00fcttung zu erh\u00f6hen. „Mobimo“, eine Schweizerische Immobiliengesellschaft, steht stellvertretend f\u00fcr solche Kapitalgesellschaften. Palle Petersen, ein politischer Hausbesetzer des Labitzke-Areals in Z\u00fcrich Altstetten<\/a>, schrieb 2014 dazu folgendes<\/a>:<\/p>\n

Innerhalb der geltenden Marktwirtschaft agiert die Mobimo<\/a> als Kapitalgesellschaft und tut was eine Kapitalgesellschaft tut \u2013 Geld m\u00f6glichst vermehren. Anderes kann und soll man von ihr nicht erwarten.<\/p><\/blockquote>

Entt\u00e4uscht f\u00fchrt er weiter aus, dass Herr und Frau Schweizer wohl nicht auf die Barrikaden gehen werden gegen solche Immobiliengesellschaften. So wurde 2014 denn auch das Labitzke Areal trotz heftigen Widerstandes abgerissen. Anfang 2018 sollen dort 277 Wohnungen bezugsbereit sein<\/a>.<\/p>

Was werfen die HausbesetzerInnen den Kapitalgesellschaften denn vor?<\/p>\n

1. Vorwurf: Kapitalgesellschaften unterwandern den Wohnungsmarkt<\/strong><\/h3>

2008 besassen die Kapitalgesellschaften 23% der Geb\u00e4ude der Stadt Z\u00fcrich*. In den letzten 9 Jahren hat sich der Geb\u00e4udebestand der Kapitalgesellschaften um 1% verringert.<\/p>

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Beim Blick in die Quartiere ergibt sich jedoch ein ganz anderes Bild. Im Quartier „City“<\/strong> konnten Kapitalgesellschaften in den letzten 9 Jahren um 9% zulegen. Beim H\u00f6chststand 2014 besassen sie sogar \u00fcber 30% aller Geb\u00e4ude. Auch in\u00a0anderen Quartieren, die zum Kreis 1 geh\u00f6ren wie dem Quartier „Hochschulen“<\/strong> oder „Lindenhof“<\/strong>, konnten die Kapitalgesellschaften ihren Geb\u00e4udebestand um 8% bzw. 6% erh\u00f6hen. Lediglich im Quartier „Rathaus“ ging der Anteil um 6% im Vergleich zum Jahr 2008 zur\u00fcck.<\/p>

In einigen Quartieren gab es trotz reger Baut\u00e4tigkeit kaum Ver\u00e4nderungen wie zum Beispiel „Wollishofen“<\/strong>, „Seefeld“<\/strong> oder „Altstetten“<\/strong>. („Seefeld“ steht in der Grafik stellvertretend f\u00fcr diese Quartiere.)<\/em> Dazu gibt es zweierlei Erkl\u00e4rungen. Nat\u00fcrlich k\u00f6nnen die Kapitalgesellschaften Sanierungen oder Umbauten veranlasst haben in den letzten 9 Jahren. Die Immobilien befanden sich dann 2008 bereits in ihrem Besitz und wurden deswegen nicht registriert. Oder aber die rege Baut\u00e4tigkeit ist auf andere Eigentumsgruppen zur\u00fcckzuf\u00fchren.<\/p>

Auch auf die Kreise 4 und 5 lohnt es sich einen Blick zu werfen. Sie sind nicht homogen beurteilbar. Im Quartier „Langstrasse“<\/strong> zum Beispiel erwarben Kapitalgesellschaften kaum neue Geb\u00e4ude in den letzten 9 Jahren (+1%). Wohingegen das Quartier „Hard“<\/strong>, das auch zum Kreis 4 geh\u00f6rt, mehr als eine Verdoppelung ihres Eigentums\u00a0von 12 auf 25% verzeichnet. Im „Escher Wyss“<\/strong> Quartier besassen die Kapitalgesellschaften\u00a02008 bereits 45% aller Geb\u00e4ude. Diesen Anteil konnten sie bis im Jahr 2016 auf 52% steigern. Statistik Stadt Z\u00fcrich mutmasst, dass dies vor allem mit starker Neubaut\u00e4tigkeit und der Umnutzung von ehemaligen Industriearealen <\/a>zu tun hat.<\/p>

Dann gibt es auch noch die Quartiere, die bei den Kapitalgesellschaften nicht so beliebt sind. Dazu geh\u00f6ren die Quartiere „Seebach“<\/strong>, „Oerlikon“ oder<\/strong> „Schwamendingen“<\/strong>. „Seebach“<\/strong> stand zwar mit 31% und einem Plus von 12% 2012 hoch im Kurs bei den Kapitalgesellschaften. Dieser Anteil sank jedoch in den darauffolgenden 4 Jahren wieder um 10%. In „Oerlikon“<\/strong> ist der Anteil in den letzten 9 Jahren sogar stetig gesunken von 37% auf 29%. Auch im Quartier „Schwamendingen“<\/strong> verkauften die Kapitalgesellschaften 8% ihrer Geb\u00e4ude.<\/p>

In einigen Quartieren ist das Resultat wie erwartet. In anderen ist die rasante Ver\u00e4nderung des Stadtbildes unm\u00f6glich allein auf die Kapitalgesellschaften zur\u00fcckzuf\u00fchren. Gerade beim Labitzke Areal in Altstetten, waren nicht wie von HausbesetzerInnen genannte „Investoren“, sondern die Stadtentwicklung der Stadt Z\u00fcrich massgebend.<\/p>\n

2. Vorwurf: Kapitalgesellschaften bauen nur Luxuslofts<\/strong><\/h3>

Den Kapitalgesellschaften wird weiter vorgeworfen, sie bes\u00e4ssen neue Geb\u00e4ude mit grossen und wenigen Zimmern, die sie als Luxuslofts vermieten.\u00a0 Ein zweiter Vorwurf zielt direkt in die andere Richtung: Kapitalgesellschaften w\u00e4ren Eigent\u00fcmer alter Geb\u00e4ude mit vielen kleinen Zimmern. Diese bauten sie so um, dass daraus viele kleine Wohnungen entst\u00fcnden. Nat\u00fcrlich vermieteten sie auch diese zu horrenden Preisen an Gesch\u00e4ftsleute, die zum Beispiel als WochenaufenthalterInnen in der Stadt wohnten.<\/p>

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Beim Betrachten der Daten f\u00e4llt auf, dass 39% der Geb\u00e4ude im Besitz von Kapitalgesellschaften „sehr alt“<\/strong> sind und eine durchschnittliche Zimmerfl\u00e4che von weniger als 40m2 haben. Verglichen mit den angebotsorientierten Eigentumsgruppen (52%) ist das jedoch deutlich weniger.<\/p>

Wie sieht es denn mit den Luxuslofts aus? Ist ein klarer Unterschied zwischen den beiden Eigentumsgruppen erkennbar? Lediglich 0.1% der Geb\u00e4ude im Besitz von profitorientierten Eigentumsgruppen sind der Sparte „neu“<\/strong> mit einer durchschnittlichen Zimmerfl\u00e4che von mehr als 80 m2 zuordenbar. Bei den angebotsorientierten Eigentumsgruppen sieht das Bild mit 0.04% jedoch wenig anders aus.<\/p>

Tats\u00e4chlich stimmt der erste Teil des Vorwurfes teilweise. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass die angebotsorientierten Eigent\u00fcmer sich nicht besser verhalten als die Kapitalgesellschaften.<\/p>\n

3. Vorwurf: Kapitalgesellschaften wollen keine Ausl\u00e4nderInnen<\/strong><\/h3>

Ein dritter und letzter Vorwurf bezieht sich auf die Ausl\u00e4nderInnen. Demgem\u00e4ss w\u00fcrden\u00a0Kapitalgesellschaften nicht an Ausl\u00e4nderInnen vermieten.<\/p>

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Die Realit\u00e4t sieht anders aus als gedacht. So sticht vor allem die Tatsache ins Auge, dass der Anteil der SchweizerInnen<\/strong>, an die vermietet wird, bei Kapitalgesellschaften deutlich tiefer liegt als bei angebotsorientierten Eigentumsgruppen. Im Jahr 2016 wohnten in Geb\u00e4uden von Kapitalgesellschaften 59% SchweizerInnen, wohingegen es bei angebotsorientierten Eigentumsgruppen 70%. Der Anteil SchweizerInnen ist bei den Kapitalgesellschaften seit 2008 zudem um 4% gesunken. Im Gegensatz dazu ist eine leichte Zunahme von SchweizerInnen um 2% bei den angebotsorientierten Eigentumsgruppen erkennbar.<\/p>

Eine Zunahme von Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung B<\/strong> ist bei den Kapitalgesellschaften feststellbar. In den letzten 9 Jahren ist der Anteil dieser Personen von 16% auf 20% gestiegen.<\/p>

Ersichtlich ist auch die leichte Abnahme von Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung C<\/strong> bei angebotsorientierten Eigentumsgruppen von 19% auf 16%. Bei den Kapitalgesellschaften ver\u00e4ndert sich der Anteil nicht wesentlich.<\/p>

Auch hier gilt also festzuhalten, dass Kapitalgesellschaften nichts gegen Ausl\u00e4nderInnen haben. Interessant w\u00e4re hier die Einkommensverteilung und die Nationalit\u00e4ten der MieterInnen genauer zu betrachten.<\/p>

S\u00fcndenb\u00f6cke also lammfromm?<\/strong><\/p>

Nachdem alle drei Vorw\u00fcrfe teilweise zur\u00fcckgewiesen wurden, steht die Schlussfolgerung im Raum, dass die Kapitalgesellschaften lammfromm seien. Dem ist nicht so. Festzuhalten bleibt zumindest, dass den Kapitalgesellschaften nicht einfach die Schuld f\u00fcr das ganze \u00dcbel gegeben werden kann.<\/p>

Denn die Wohnungknappheit besteht und wird sich, wenn die Nachfrage gleich gross bleibt und die Berechnungen von Statistik Z\u00fcrich<\/a> zur Bev\u00f6lkerungsentwicklung stimmen, noch versch\u00e4rfen. Bis im Jahr 2020 werden gemessen an der erwarteten Bev\u00f6lkerungsentwicklung rund 2500 zus\u00e4tzliche Wohnungen pro Jah<\/a>r nachgefragt werden. Die Stadt Z\u00fcrich, als \u00f6ffentliche Eigent\u00fcmerin, hat zwar einige Projekte in Planung wie zum Beispiel den Umbau des Tramdepots Hard<\/a>. Dort sollen bis im Jahr 2020 220 gemeinn\u00fctzige Wohnungen entstehen. Der Bund, der Kanton, die Stadt Z\u00fcrich oder die (Bau-) genossenschaften k\u00f6nnen die Nachfrage nach Wohnraum aber nicht alleine stillen.\u00a0Gem\u00e4ss einer Einsch\u00e4tzung des Hauseigent\u00fcmerverbandes<\/a> werden in Zukunft private Eigent\u00fcmer und damit auch die Kapitalgesellschaften vermehrt gefragt sein.<\/p>

* In der vorliegenden Analyse bezieht sich die Eigentumsgruppe „Profitorientiert“ immer auf die Kapitalgesellschaften. Alle anderen Eigentumsgruppen wurden zur Gruppe „Angebotsorientiert“ zusammengefasst (vgl. Methoden).<\/em><\/span><\/p>

Angaben zur Autorin:<\/strong><\/p>

Titel: Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich?
\nAutorin: Eveline W\u00fcrgler
\nE-Mail: eveline.w\u00fcrgler@uzh.ch
\nMatrikelnummer: 10-769-032
\nAbgabdetaum: 17.12.2017 im Rahmen des Forschungsseminars Politischer Datenjournalismus der Universit\u00e4t Z\u00fcrich
\nDozierende: Prof. Dr. F. Gilardi, Dr. B. W\u00fcest, A. Kohler
\nAnzahl Worte: 1141<\/p>

Literaturverzeichnis:<\/strong><\/p>

Brenner, Martin (Statistik Stadt Z\u00fcrich) (2016): Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich? (https:\/\/www.stadt-zuerich.ch\/content\/prd\/de\/index\/statistik\/publikationen-angebote\/publikationen\/webartikel\/2016-11-10_Wem-gehoert-Zurich.html <\/a>[09.10.2017]).<\/p>

Comparis (2015): Mieth\u00f6llen und Mietparadiese: So teuer ist Wohnen in der Schweiz. (https:\/\/www.comparis.ch\/comparis\/press\/medienmitteilungen\/artikel\/2015\/immobilien\/mietpreise-schweiz\/preise<\/a> [12.12.2017]).<\/p>

Hauseigent\u00fcmerverband Z\u00fcrich (2013): Private Eigent\u00fcmer: Der schlafende Riese im Mietwohnungsbau. Eine empirische Untersuchung des HEV Z\u00fcrich zur Aktivierung der Potenziale in der Stadt Z\u00fcrich.(https:\/\/www.hev-zuerich.ch\/private-eigentuemer-der-schlafende-riese-im-mietwohnungsbau\/ <\/a>[10.12.2017]).<\/p>

Leiser, Albert (Tagesanzeiger) (2016): Wohnen in Z\u00fcrich. Das herbeigeredete Wohnproblem. (https:\/\/www.tagesanzeiger.ch\/zuerich\/stadt\/das-herbeigeredete-wohnproblem\/story\/26520541?dossier_id=672<\/a> [15.12.2017]).<\/p>

Metzler, Beat (Tagesanzeiger) (2016): Der Preisgraben wird breiter. Z\u00fcrichs Anziehungskraft h\u00e4lt an, durchatmen k\u00f6nnen die Mieter nur anderswo. (https:\/\/www.tagesanzeiger.ch\/wirtschaft\/standardder-preisgraben-wird-breiter\/story\/20585047?dossier_id=672<\/a> [05.12.2017]).<\/p>

N.N. (2014): Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich? Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich? (http:\/\/www.wem-gehoert-zuerich.ch\/wem-gehoert-zuerich\/ <\/a>[10.11.2017]).<\/p>

Petersen, Palle (zke) (2014): Gratis wohnen und arbeiten in Z\u00fcrich? (http:\/\/www.labitzke-areal.ch\/wp-content\/uploads\/2012\/12\/140401_Hochparterre_Labitzke-Artikel.pdf<\/a> [09.12.2017]).<\/p>

Stefanie, J\u00f6rg (Statistik Stadt Z\u00fcrich) (2016): Wohnbaut\u00e4tigkeit auf Rekordniveau. (https:\/\/www.stadt-zuerich.ch\/content\/prd\/de\/index\/statistik\/publikationen-angebote\/publikationen\/webartikel\/2016-02-23_Wohnbautaetigkeit-auf-Rekordniveau.html<\/a> [17.12.2017 ]).<\/p>

T\u00f6ngi, Michael (2017): Vermieter-Lobby will den Preisschutz aushebeln. (https:\/\/www.mieterverband.ch\/mv\/politik-positionen\/news\/2017\/Vermieter-Lobby-will-den-Preisschutz-aushebeln.html <\/a>[16.12.2017]).<\/p>

Verfassung des Kantons Z\u00fcrichs (2014): C. Die Aufgaben. Art. 110 Wohnen. (https:\/\/www.admin.ch\/opc\/de\/classified-compilation\/20051651\/index.html<\/a> [10.12.2017]).<\/p>

Vimentis (2011): Lexikon: Kapitalgesellschaft. (https:\/\/www.vimentis.ch\/d\/lexikon\/257\/Kapitalgesellschaft.html<\/a> [10.12.2017]).<\/p>

Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Regionalverband Z\u00fcrich (2015): Die 7 Irrt\u00fcmer zum gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbau. (http:\/\/www.wbg-zh.ch\/wp-content\/uploads\/7_irrtuemer.pdf <\/a>[10.12.2017]).<\/p>

20 Minuten (sda): Auf dem Labitzke-Areal wird in die H\u00f6he gebaut. (http:\/\/www.20min.ch\/schweiz\/zuerich\/story\/1777079<\/a>8 [07.12.2017]).<\/p>

Bildquelle:<\/strong><\/p>

N.N. (2013): Demo „Wem geh\u00f6rt Z\u00fcrich?“ (http:\/\/www.wem-gehoert-zuerich.ch\/wem-gehoert-zuerich\/ <\/a>[10.11.2017]).<\/p>

Methode:<\/span><\/strong><\/p>

Alle Auswertungen wurden mit dem zur Verf\u00fcgung gestellten Datensatz des Statistikdepartements der Stadt Z\u00fcrich<\/a> gemacht. Die Daten wurden im Rahmen des MA Kurses „Politischer Datenjournalismus“<\/a> des Instituts f\u00fcr Politikwissenschaft der Universit\u00e4t Z\u00fcrichs den Studenten zur Verf\u00fcgung gestellt.<\/span><\/span><\/p>

Die verwendeten Datens\u00e4tze sind der Geb\u00e4ude-, der Wohnungs- und der Bev\u00f6lkerungsdatensatz. Alle Daten waren auf Individualebene verf\u00fcgbar. F\u00fcr das vorliegende Projekt wurden alle privaten Eigent\u00fcmer „Kapitalgesellschaften“ zu „profitorientierten Eigent\u00fcmern“ aggregiert. Darin enthalten sind folgende Eigent\u00fcmergruppen: „Verein, private Stiftung“, „Kollektivgesellschaft“, „Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung“, „Kommanditgesellschaft“, „Aktiengesellschaft“, „Verschiedene Eigent\u00fcmerarten (gemischtes Eigentum)“. Der Rest wurde zu „angebotsorientierten Eigent\u00fcmern“ aggregiert.<\/span><\/span><\/p>

\u00dcber diese Unterteilung l\u00e4sst sich streiten. Doch ging es in diesem Blogbeitrag um die Kapitalgesellschaften und deswegen liegt der Fokus in den Analysen auch auf ihnen. Zudem sind die Kapitalgesellschaften oft diejenigen, die grosse Risiken bei der Immobilienspekulation eingehen k\u00f6nnen, weil der Profit im Vordergrund steht. Grosse Risiken k\u00f6nnen oder wollen andere private Eigent\u00fcmer wie die Pensionskassen und Erbengemeinschaften nicht eingehen. (Bau-) genossenschaften wiederum sind in ihren Grunds\u00e4tzen nicht profitorientiert. Wohnbaugenossenschaften vermieten ihre Wohnungen zwar am Markt, tun dies aber zur Kosten- und nicht zur Marktmiete. Die privaten Eigent\u00fcmergemeinschaften entziehen der Genossenschaft keinen Gewinn. Auch der Verfassungsauftrag des Kantons Z\u00fcrich f\u00fcr den Kanton und die Gemeinden ist klar und deutlich formuliert. Art. 110: „Kanton und Gemeinden f\u00f6rdern den gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbau und das selbst genutzte Wohneigentum\u201c<\/a>.<\/span><\/span><\/p>

Leider waren die Informationen \u00fcber die Geb\u00e4udeeigent\u00fcmer erst ab dem Jahr 2008 verf\u00fcgbar. Daher scheint die Ver\u00e4nderung nicht so stark zu sein.
\n<\/span><\/span><\/p>

Bei den Anteilsverh\u00e4ltnissen in den Quartieren werden diejenigen Quartiere nicht gezeigt, bei denen die Ver\u00e4nderung nicht nennenswert ist wie „M\u00fchlebach“, „Witikon“, „Wollishofen“, „Friesenberg“, „Leimbach“, und „Altstetten“.<\/span><\/span><\/p>

Um die durchschnittlichen Zimmergr\u00f6ssen zu betrachten wurde die Wohnungsgr\u00f6sse in m2 durch die Anzahl Zimmer geteilt. Zimmer mit einer Fl\u00e4che von mehr als 150m2 wurden aufgrund besserer Sichtbarkeit entfernt. Dies war nur bei 4 Wohnungen der Fall.<\/span><\/span><\/p>

Die Alterskategorien der Geb\u00e4ude wurde anhand von Quartilen berechnet. Diese setzen sich folgendermassen zusammen: 1033-1941, 1942-1965, 1966-1979, 1980-2016.<\/span><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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