{"id":14565,"date":"2017-12-17T22:27:24","date_gmt":"2017-12-17T21:27:24","guid":{"rendered":"http:\/\/pwiweb.uzh.ch\/wordpress\/?p=14565"},"modified":"2018-01-12T12:04:25","modified_gmt":"2018-01-12T11:04:25","slug":"der-immobilienhunger-der-aktiengesellschaften","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pwiweb.uzh.ch\/wordpress\/blog\/2017\/12\/17\/der-immobilienhunger-der-aktiengesellschaften\/","title":{"rendered":"Der Immobilienhunger der Aktiengesellschaften"},"content":{"rendered":"

Z\u00fcrcher Immobilien sind bei Aktiengesellschaften beliebt. Doch was bedeutet das f\u00fcr die Z\u00fcrcherinnen und Z\u00fcrcher?<\/h3>

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Lichtdurchflutete Wohnung, ruhig gelegen, nahe See und Zentrum. Ein solches Immobilieninserat d\u00fcrfte nicht nur das Interesse einiger Z\u00fcrcher Familien auf Wohnungssuche wecken, sondern auch jenes von Aktiengesellschaften. Aktiengesellschaften kaufen vermehrt Wohnraum in Z\u00fcrich, besonders gerne an privilegierter Lage. Zu den Z\u00fcrcher Quartieren, in welchen sie am meisten zugeschlagen haben, geh\u00f6rt das Seefeld. Hier haben sie zwischen 2008 und 2016 und 5 Prozent aller Wohnungen dazugewonnen. Ihnen geh\u00f6ren im Quartier nun am meisten Immobilien. Verkauft haben zumeist Einzelpersonen. Ihr Anteil an allen Immobilien im Seefeld ist in der gleichen Zeit um rund 9 Prozent gesunken. Was im Seefeld besonders ausgepr\u00e4gt stattfindet, zeigt sich auch in der ganzen Stadt, wie die Auswertung von Daten von Statistik Stadt Z\u00fcrich zeigt. Die Aktiengesellschaften haben fast \u00fcberall ihren Anteil am Wohnungsbestand vergr\u00f6ssert, Einzelpersonen hingegen besitzen anteilsm\u00e4ssig weniger Wohnungen. Einzig im Quartier Escher-Wyss haben die Aktiengesellschaften Anteile am Wohnungsbestand verloren, was aber mit dem Wandel des Quartiers in den letzten Jahren und der Umnutzung von Industriegebieten f\u00fcr Wohnungsbau zusammenh\u00e4ngt, wie Statistik Stadt Z\u00fcrich erkl\u00e4rt<\/a>.<\/p>

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Die Aktiengesellschaften sind nicht alleine<\/h3>

Doch nicht nur Aktiengesellschaften haben Wohnungen erworben. Auch andere institutionelle Anleger, wie etwa Pensionskassen haben investiert. Ganz allgemein l\u00e4sst sich bei den Immobilien in der Stadt Z\u00fcrich ein Trend vom Besitz durch Privatpersonen zu institutionellen Anlegern erkennen, wie auch Statitsik Stadt Z\u00fcrich letztes Jahr gezeigt hat<\/a>. Trotzdem sind Einzelpersonen heute immer noch die gr\u00f6sste einzelne Gruppe an Eigent\u00fcmern.<\/p>

Im Vergleich zu Immobilien seien andere rentable Investitionsm\u00f6glichkeiten rar geworden, meint Alex Martinovits von der Abteilung Gesellschaft und Raum der Stadtentwicklung Z\u00fcrich. Dies sei der Hauptgrund f\u00fcr die vermehrten Investments von institutionellen Investoren in den letzten Jahren. Zudem sei es bei den Investoren intern leichter zu rechtfertigen, an bekannten Orten Immobilien zu kaufen.<\/p>

Die Entwicklung habe auch Folgen f\u00fcr die Z\u00fcrcherinnen und Z\u00fcrcher, meint Alex Martinovits: \u00abDie Verschiebung bedeutet, dass mehr Wohnungen im Besitz gr\u00f6sserer, professionell und auch mit konkreten Anlage- und Renditeerwartungen agierender Akteure sind, und weniger im Besitz einzelner Personen, Familien oder Erbengemeinschaften, die oftmals private Ziele und\/oder auch Traditionen mit ihren Liegenschaften verfolgen. Zudem nimmt der pers\u00f6nliche, teilweise auch emotionale Bezug zu den Liegenschaften vor Ort ab.\u00bb<\/em><\/p>

Trotzdem haben auch nat\u00fcrliche Personen in Immobilien investiert. Dank billiger Hypotheken konnten sich viele den Traum vom eigenen Heim verwirklichen, wenn auch meist nicht alleine, sondern in Gruppen. Oftmals wurde auch in Stockwerkeigentum investiert.<\/p>

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Anzahl alleine macht es nicht aus<\/h3>

Mit ihrer ungebrochen guten Kauflaune haben die Aktiengesellschaften letztes Jahr zum ersten Mal mehr Wohnungen besessen als die Baugenossenschaften. Trotzdem wohnen immer noch deutlich mehr Menschen bei Baugenossenschaften als bei Aktiengesellschaften. Baugenossenschaften besitzen rund 17.5 Prozent aller Wohnungen, in diesen kommen aber rund 20.2 Prozent aller Einwohner unter. Bei den Aktiengesellschaften ist es genau umgekehrt. Sie Besitzen rund 18.2 Prozent aller Wohnungen, aber nur 16.3 Prozent aller Z\u00fcrcherinnen und Z\u00fcrcher leben unter dem Dach einer Aktiengesellschaft.<\/p>

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Die Unterschiede zwischen den Kategorien seien in erster Linie eine Folge der Belegungsvorschriften, welche die gemeinn\u00fctzigen Wohnbautr\u00e4ger h\u00e4tten, meint Alex Martinovits. So muss z.B. eine gewisse Anzahl Personen in einer gewissen Wohnung leben oder es wird explizit Familien der Vorzug gegeben. Mehr Personen brauchen aber auch mehr Platz. Dementsprechend sind kleine Wohnungen bei Baugenossenschaften auch weniger h\u00e4ufig anzutreffen als bei Aktiengesellschaften. In der Grafik ist die Verteilung der Wohnungen nach Anzahl Quadratmeter abgebildet. Besitzt eine Eigent\u00fcmergruppe viele Wohnungen mit der entsprechenden Quadratmeteranzahl, ist die Fl\u00e4che gr\u00f6sser, besitzt sie wenige, ist die Fl\u00e4che kleiner.<\/p>

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Die Mischung macht\u2019s<\/h3>

Unterschiedliche Anleger haben also nicht nur unterschiedliche Ziele, sondern auch unterschiedliche Wohnungen. Und sie erf\u00fcllten auch aus stadtplanerischer Sicht unterschiedliche Zwecke, erkl\u00e4rt Alex Martnovits. Insbesondere die Mischung sei wichtig. \u00abEs braucht beides, kleine und grosse Investoren, und unter den grossen Investoren sowohl gemeinn\u00fctzige wie auch institutionelle Investoren.\u00bb <\/em>Gerade in Quartieren, in denen stark verdichtet werde, brauche es professionelle Akteure um Ersatzneubauten einfacher erstellen zu k\u00f6nnen. Bei Liegenschaften im Besitz von \u00abkleinen\u00bb Eigent\u00fcmern wie etwa Familien sei dies meist schwieriger. Sie g\u00e4ben einem Quartier hingegen Stabilit\u00e4t.<\/p>\n

Vorerst keine Verdr\u00e4ngung<\/h3>

Wenn Aktiengesellschaften immer mehr Immobilien kaufen, liegt der Verdacht nahe, dass g\u00fcnstiger Wohnraum an attraktiven Lagen verdr\u00e4ngt wird. In Z\u00fcrich sei dies nicht zu beobachten, meint Alex Martinovits. Je \u00e4lter eine Wohnung sei, desto g\u00fcnstiger sei sie potentiell. Wenn also die Wohnungen im Durchschnitt immer \u00e4lter w\u00fcrden, so g\u00e4be es auch mehr potentiell g\u00fcnstige Wohnungen. In Z\u00fcrich w\u00fcrden nicht mehr Wohnungen abgerissen als technisch sinnvoll sei, was eine Nutzungszeit von 80 Jahren f\u00fcr ein Geb\u00e4ude bedeuten w\u00fcrde. \u00abEin System muss langfristig v.a. im Gleichgewicht sein, zwischen alt und neu und g\u00fcnstigeren und weniger g\u00fcnstigen Wohnungen. Bis im letzten Jahrzehnt war das Gesamtsystem eher in der anderen Richtung im Ungleichgewicht, so dass das Durchschnittsalter der Bausubstanz stets zunahm, und damit auch der Anteil potenziell g\u00fcnstigerer Altbauwohnungen. Heute bewegen wir uns wohl in der N\u00e4he eines Gleichgewichts. Kleinr\u00e4umig kann es Abweichungen davon in der einen oder anderen Richtung geben.\u00bb <\/em><\/p>

Bei der guten Kauflaune der Aktiengesellschaften wird wohl k\u00fcnftig noch manches Wohnungsinserat mehr im Seefeld von einer Immobilienfirma geschaltet werden. F\u00fcr die Z\u00fcrcherinnen und Z\u00fcrcher heisst dies in erster Linie, dass der Kontakt zu den Vermietern sich ver\u00e4ndert. Wo fr\u00fcher noch der Vermieter im selben Haus wohnte und der pers\u00f6nliche Kontakt wichtig war, wird nun wohl h\u00e4ufiger mit Formularen und E-Mails gearbeitet. \u00a0Doch solange es f\u00fcr die neuen Immobilienbesitzer nicht pl\u00f6tzlich profitabler wird viel mehr abzureissen als n\u00f6tig, wird sich die Chance auf eine Wohnung in beliebten Quartieren zwar nicht verbessern, aber auch nicht verschlechtern.<\/p>\n

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Zum Artikel<\/h3>

Der Artikel ist im Rahmen des Master-Seminars „Politischer Datenjournalismus“ an der Universit\u00e4t Z\u00fcrich entstanden, unterrichtet von Prof. Fabrizio Gilardi, Dr. Bruno W\u00fcest und Alexandra Kohler.
\nAutor: Keto Schumacher
\nE-Mail: keto.schumacher@uzh.ch
\nMat.Nr.: 13-615-620
\nAbgabedatum: 17.12.2017
\nAnzahl Worte: 893<\/p>

Methoden<\/strong>
\nDie ausgewerteten Daten stammen von Statistik Stadt Z\u00fcrich. Es handelt sich bei den Daten um Registerdaten. Allf\u00e4llige Fehler in den Registern \u00fcbertragen sich somit auch auf die Analyse. In den Grafiken wurden zur Erh\u00f6hung der \u00dcbersichtlichkeit jeweils maximal die 11 h\u00e4ufigsten der 22 Besitzerkategorien dargestellt. Die in den Grafiken dargestellten Anteile am Wohnungsbestand beziehen sich jedoch auf den gesamten Wohnungsbestand. Stellen die Grafiken eine Entwicklung \u00fcber die Zeit dar, so wurden aus den 11 h\u00e4ufigsten nur diejenigen dargestellt, bei denen eine Ver\u00e4nderung ersichtlich war.
\nDie in den Grafiken verwendeten Kategorien sind:<\/p>\n