Zürcher Immobilien sind bei Aktiengesellschaften beliebt. Doch was bedeutet das für die Zürcherinnen und Zürcher?

Lichtdurchflutete Wohnung, ruhig gelegen, nahe See und Zentrum. Ein solches Immobilieninserat dürfte nicht nur das Interesse einiger Zürcher Familien auf Wohnungssuche wecken, sondern auch jenes von Aktiengesellschaften. Aktiengesellschaften kaufen vermehrt Wohnraum in Zürich, besonders gerne an privilegierter Lage. Zu den Zürcher Quartieren, in welchen sie am meisten zugeschlagen haben, gehört das Seefeld. Hier haben sie zwischen 2008 und 2016 und 5 Prozent aller Wohnungen dazugewonnen. Ihnen gehören im Quartier nun am meisten Immobilien. Verkauft haben zumeist Einzelpersonen. Ihr Anteil an allen Immobilien im Seefeld ist in der gleichen Zeit um rund 9 Prozent gesunken. Was im Seefeld besonders ausgeprägt stattfindet, zeigt sich auch in der ganzen Stadt, wie die Auswertung von Daten von Statistik Stadt Zürich zeigt. Die Aktiengesellschaften haben fast überall ihren Anteil am Wohnungsbestand vergrössert, Einzelpersonen hingegen besitzen anteilsmässig weniger Wohnungen. Einzig im Quartier Escher-Wyss haben die Aktiengesellschaften Anteile am Wohnungsbestand verloren, was aber mit dem Wandel des Quartiers in den letzten Jahren und der Umnutzung von Industriegebieten für Wohnungsbau zusammenhängt, wie Statistik Stadt Zürich erklärt.

Die Aktiengesellschaften sind nicht alleine

Doch nicht nur Aktiengesellschaften haben Wohnungen erworben. Auch andere institutionelle Anleger, wie etwa Pensionskassen haben investiert. Ganz allgemein lässt sich bei den Immobilien in der Stadt Zürich ein Trend vom Besitz durch Privatpersonen zu institutionellen Anlegern erkennen, wie auch Statitsik Stadt Zürich letztes Jahr gezeigt hat. Trotzdem sind Einzelpersonen heute immer noch die grösste einzelne Gruppe an Eigentümern.

Im Vergleich zu Immobilien seien andere rentable Investitionsmöglichkeiten rar geworden, meint Alex Martinovits von der Abteilung Gesellschaft und Raum der Stadtentwicklung Zürich. Dies sei der Hauptgrund für die vermehrten Investments von institutionellen Investoren in den letzten Jahren. Zudem sei es bei den Investoren intern leichter zu rechtfertigen, an bekannten Orten Immobilien zu kaufen.

Die Entwicklung habe auch Folgen für die Zürcherinnen und Zürcher, meint Alex Martinovits: «Die Verschiebung bedeutet, dass mehr Wohnungen im Besitz grösserer, professionell und auch mit konkreten Anlage- und Renditeerwartungen agierender Akteure sind, und weniger im Besitz einzelner Personen, Familien oder Erbengemeinschaften, die oftmals private Ziele und/oder auch Traditionen mit ihren Liegenschaften verfolgen. Zudem nimmt der persönliche, teilweise auch emotionale Bezug zu den Liegenschaften vor Ort ab.»

Trotzdem haben auch natürliche Personen in Immobilien investiert. Dank billiger Hypotheken konnten sich viele den Traum vom eigenen Heim verwirklichen, wenn auch meist nicht alleine, sondern in Gruppen. Oftmals wurde auch in Stockwerkeigentum investiert.

Anzahl alleine macht es nicht aus

Mit ihrer ungebrochen guten Kauflaune haben die Aktiengesellschaften letztes Jahr zum ersten Mal mehr Wohnungen besessen als die Baugenossenschaften. Trotzdem wohnen immer noch deutlich mehr Menschen bei Baugenossenschaften als bei Aktiengesellschaften. Baugenossenschaften besitzen rund 17.5 Prozent aller Wohnungen, in diesen kommen aber rund 20.2 Prozent aller Einwohner unter. Bei den Aktiengesellschaften ist es genau umgekehrt. Sie Besitzen rund 18.2 Prozent aller Wohnungen, aber nur 16.3 Prozent aller Zürcherinnen und Zürcher leben unter dem Dach einer Aktiengesellschaft.

Die Unterschiede zwischen den Kategorien seien in erster Linie eine Folge der Belegungsvorschriften, welche die gemeinnützigen Wohnbauträger hätten, meint Alex Martinovits. So muss z.B. eine gewisse Anzahl Personen in einer gewissen Wohnung leben oder es wird explizit Familien der Vorzug gegeben. Mehr Personen brauchen aber auch mehr Platz. Dementsprechend sind kleine Wohnungen bei Baugenossenschaften auch weniger häufig anzutreffen als bei Aktiengesellschaften. In der Grafik ist die Verteilung der Wohnungen nach Anzahl Quadratmeter abgebildet. Besitzt eine Eigentümergruppe viele Wohnungen mit der entsprechenden Quadratmeteranzahl, ist die Fläche grösser, besitzt sie wenige, ist die Fläche kleiner.

Die Mischung macht’s

Unterschiedliche Anleger haben also nicht nur unterschiedliche Ziele, sondern auch unterschiedliche Wohnungen. Und sie erfüllten auch aus stadtplanerischer Sicht unterschiedliche Zwecke, erklärt Alex Martnovits. Insbesondere die Mischung sei wichtig. «Es braucht beides, kleine und grosse Investoren, und unter den grossen Investoren sowohl gemeinnützige wie auch institutionelle Investoren.» Gerade in Quartieren, in denen stark verdichtet werde, brauche es professionelle Akteure um Ersatzneubauten einfacher erstellen zu können. Bei Liegenschaften im Besitz von «kleinen» Eigentümern wie etwa Familien sei dies meist schwieriger. Sie gäben einem Quartier hingegen Stabilität.

Vorerst keine Verdrängung

Wenn Aktiengesellschaften immer mehr Immobilien kaufen, liegt der Verdacht nahe, dass günstiger Wohnraum an attraktiven Lagen verdrängt wird. In Zürich sei dies nicht zu beobachten, meint Alex Martinovits. Je älter eine Wohnung sei, desto günstiger sei sie potentiell. Wenn also die Wohnungen im Durchschnitt immer älter würden, so gäbe es auch mehr potentiell günstige Wohnungen. In Zürich würden nicht mehr Wohnungen abgerissen als technisch sinnvoll sei, was eine Nutzungszeit von 80 Jahren für ein Gebäude bedeuten würde. «Ein System muss langfristig v.a. im Gleichgewicht sein, zwischen alt und neu und günstigeren und weniger günstigen Wohnungen. Bis im letzten Jahrzehnt war das Gesamtsystem eher in der anderen Richtung im Ungleichgewicht, so dass das Durchschnittsalter der Bausubstanz stets zunahm, und damit auch der Anteil potenziell günstigerer Altbauwohnungen. Heute bewegen wir uns wohl in der Nähe eines Gleichgewichts. Kleinräumig kann es Abweichungen davon in der einen oder anderen Richtung geben.»

Bei der guten Kauflaune der Aktiengesellschaften wird wohl künftig noch manches Wohnungsinserat mehr im Seefeld von einer Immobilienfirma geschaltet werden. Für die Zürcherinnen und Zürcher heisst dies in erster Linie, dass der Kontakt zu den Vermietern sich verändert. Wo früher noch der Vermieter im selben Haus wohnte und der persönliche Kontakt wichtig war, wird nun wohl häufiger mit Formularen und E-Mails gearbeitet.  Doch solange es für die neuen Immobilienbesitzer nicht plötzlich profitabler wird viel mehr abzureissen als nötig, wird sich die Chance auf eine Wohnung in beliebten Quartieren zwar nicht verbessern, aber auch nicht verschlechtern.