Wem gehört Zürich? Kapitalgesellschaften als Sündenböcke
In der hitzigen Diskussion um den Wohnungsmarkt in Zürich stehen die privaten Eigentümer und besonders die Kapitalgesellschaften im Fokus – als Sündenböcke. Ihnen wird von linken Gruppierungen wie zum Beispiel der Interessengemeinschaft „Wem gehört Zürich?“ vorgeworfen, geldgierige Spekulanten zu sein, die aus Zürich ein „Immodorado“ gemacht hätten. Sie allein seien schuld daran, dass Alte, Alleinstehende, Ausländer und Arme aus der Stadt vertrieben und verdrängt werden. Doch stimmen diese Vorwürfe?
Demo 2013 „Wem gehört Zürich“‚ (Bild: Wem gehört Zürich?)
Bevor wir uns den Vorwürfen widmen, steht die Frage im Raum, was Kapitalgesellschaften denn überhaupt sind.
Wer verbirgt sich hinter den geldgierigen Spekulanten?
Der Begriff Kapitalgesellschaft umschreibt rechtliche Gesellschaftsformen, bei denen das Gesellschaftskapital das prägende Element ist. Im schweizerischen Obligationenrecht werden drei verschiedene Kapitalgesellschaften definiert; die Aktiengesellschaft (AG), die Kommanditaktiengesellschaft und die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).
Kapitalgesellschaften werden in der Öffentlichkeit oft als aggressive „Investoren“ wahrgenommen. Sie werden als „Immobilienlobby“ bezeichnet. Mit ihnen assoziieren linke Gruppierungen, aber auch MieterInnenverbände geldgierige Aktionäre, denen jedes Mittel recht ist, um die Gewinnausschüttung zu erhöhen. „Mobimo“, eine Schweizerische Immobiliengesellschaft, steht stellvertretend für solche Kapitalgesellschaften. Palle Petersen, ein politischer Hausbesetzer des Labitzke-Areals in Zürich Altstetten, schrieb 2014 dazu folgendes:
Innerhalb der geltenden Marktwirtschaft agiert die Mobimo als Kapitalgesellschaft und tut was eine Kapitalgesellschaft tut – Geld möglichst vermehren. Anderes kann und soll man von ihr nicht erwarten.
Enttäuscht führt er weiter aus, dass Herr und Frau Schweizer wohl nicht auf die Barrikaden gehen werden gegen solche Immobiliengesellschaften. So wurde 2014 denn auch das Labitzke Areal trotz heftigen Widerstandes abgerissen. Anfang 2018 sollen dort 277 Wohnungen bezugsbereit sein.
Was werfen die HausbesetzerInnen den Kapitalgesellschaften denn vor?
1. Vorwurf: Kapitalgesellschaften unterwandern den Wohnungsmarkt
2008 besassen die Kapitalgesellschaften 23% der Gebäude der Stadt Zürich*. In den letzten 9 Jahren hat sich der Gebäudebestand der Kapitalgesellschaften um 1% verringert.
Beim Blick in die Quartiere ergibt sich jedoch ein ganz anderes Bild. Im Quartier „City“ konnten Kapitalgesellschaften in den letzten 9 Jahren um 9% zulegen. Beim Höchststand 2014 besassen sie sogar über 30% aller Gebäude. Auch in anderen Quartieren, die zum Kreis 1 gehören wie dem Quartier „Hochschulen“ oder „Lindenhof“, konnten die Kapitalgesellschaften ihren Gebäudebestand um 8% bzw. 6% erhöhen. Lediglich im Quartier „Rathaus“ ging der Anteil um 6% im Vergleich zum Jahr 2008 zurück.
In einigen Quartieren gab es trotz reger Bautätigkeit kaum Veränderungen wie zum Beispiel „Wollishofen“, „Seefeld“ oder „Altstetten“. („Seefeld“ steht in der Grafik stellvertretend für diese Quartiere.) Dazu gibt es zweierlei Erklärungen. Natürlich können die Kapitalgesellschaften Sanierungen oder Umbauten veranlasst haben in den letzten 9 Jahren. Die Immobilien befanden sich dann 2008 bereits in ihrem Besitz und wurden deswegen nicht registriert. Oder aber die rege Bautätigkeit ist auf andere Eigentumsgruppen zurückzuführen.
Auch auf die Kreise 4 und 5 lohnt es sich einen Blick zu werfen. Sie sind nicht homogen beurteilbar. Im Quartier „Langstrasse“ zum Beispiel erwarben Kapitalgesellschaften kaum neue Gebäude in den letzten 9 Jahren (+1%). Wohingegen das Quartier „Hard“, das auch zum Kreis 4 gehört, mehr als eine Verdoppelung ihres Eigentums von 12 auf 25% verzeichnet. Im „Escher Wyss“ Quartier besassen die Kapitalgesellschaften 2008 bereits 45% aller Gebäude. Diesen Anteil konnten sie bis im Jahr 2016 auf 52% steigern. Statistik Stadt Zürich mutmasst, dass dies vor allem mit starker Neubautätigkeit und der Umnutzung von ehemaligen Industriearealen zu tun hat.
Dann gibt es auch noch die Quartiere, die bei den Kapitalgesellschaften nicht so beliebt sind. Dazu gehören die Quartiere „Seebach“, „Oerlikon“ oder „Schwamendingen“. „Seebach“ stand zwar mit 31% und einem Plus von 12% 2012 hoch im Kurs bei den Kapitalgesellschaften. Dieser Anteil sank jedoch in den darauffolgenden 4 Jahren wieder um 10%. In „Oerlikon“ ist der Anteil in den letzten 9 Jahren sogar stetig gesunken von 37% auf 29%. Auch im Quartier „Schwamendingen“ verkauften die Kapitalgesellschaften 8% ihrer Gebäude.
In einigen Quartieren ist das Resultat wie erwartet. In anderen ist die rasante Veränderung des Stadtbildes unmöglich allein auf die Kapitalgesellschaften zurückzuführen. Gerade beim Labitzke Areal in Altstetten, waren nicht wie von HausbesetzerInnen genannte „Investoren“, sondern die Stadtentwicklung der Stadt Zürich massgebend.
2. Vorwurf: Kapitalgesellschaften bauen nur Luxuslofts
Den Kapitalgesellschaften wird weiter vorgeworfen, sie besässen neue Gebäude mit grossen und wenigen Zimmern, die sie als Luxuslofts vermieten. Ein zweiter Vorwurf zielt direkt in die andere Richtung: Kapitalgesellschaften wären Eigentümer alter Gebäude mit vielen kleinen Zimmern. Diese bauten sie so um, dass daraus viele kleine Wohnungen entstünden. Natürlich vermieteten sie auch diese zu horrenden Preisen an Geschäftsleute, die zum Beispiel als WochenaufenthalterInnen in der Stadt wohnten.
Beim Betrachten der Daten fällt auf, dass 39% der Gebäude im Besitz von Kapitalgesellschaften „sehr alt“ sind und eine durchschnittliche Zimmerfläche von weniger als 40m2 haben. Verglichen mit den angebotsorientierten Eigentumsgruppen (52%) ist das jedoch deutlich weniger.
Wie sieht es denn mit den Luxuslofts aus? Ist ein klarer Unterschied zwischen den beiden Eigentumsgruppen erkennbar? Lediglich 0.1% der Gebäude im Besitz von profitorientierten Eigentumsgruppen sind der Sparte „neu“ mit einer durchschnittlichen Zimmerfläche von mehr als 80 m2 zuordenbar. Bei den angebotsorientierten Eigentumsgruppen sieht das Bild mit 0.04% jedoch wenig anders aus.
Tatsächlich stimmt der erste Teil des Vorwurfes teilweise. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass die angebotsorientierten Eigentümer sich nicht besser verhalten als die Kapitalgesellschaften.
3. Vorwurf: Kapitalgesellschaften wollen keine AusländerInnen
Ein dritter und letzter Vorwurf bezieht sich auf die AusländerInnen. Demgemäss würden Kapitalgesellschaften nicht an AusländerInnen vermieten.
Die Realität sieht anders aus als gedacht. So sticht vor allem die Tatsache ins Auge, dass der Anteil der SchweizerInnen, an die vermietet wird, bei Kapitalgesellschaften deutlich tiefer liegt als bei angebotsorientierten Eigentumsgruppen. Im Jahr 2016 wohnten in Gebäuden von Kapitalgesellschaften 59% SchweizerInnen, wohingegen es bei angebotsorientierten Eigentumsgruppen 70%. Der Anteil SchweizerInnen ist bei den Kapitalgesellschaften seit 2008 zudem um 4% gesunken. Im Gegensatz dazu ist eine leichte Zunahme von SchweizerInnen um 2% bei den angebotsorientierten Eigentumsgruppen erkennbar.
Eine Zunahme von Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung B ist bei den Kapitalgesellschaften feststellbar. In den letzten 9 Jahren ist der Anteil dieser Personen von 16% auf 20% gestiegen.
Ersichtlich ist auch die leichte Abnahme von Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung C bei angebotsorientierten Eigentumsgruppen von 19% auf 16%. Bei den Kapitalgesellschaften verändert sich der Anteil nicht wesentlich.
Auch hier gilt also festzuhalten, dass Kapitalgesellschaften nichts gegen AusländerInnen haben. Interessant wäre hier die Einkommensverteilung und die Nationalitäten der MieterInnen genauer zu betrachten.
Sündenböcke also lammfromm?
Nachdem alle drei Vorwürfe teilweise zurückgewiesen wurden, steht die Schlussfolgerung im Raum, dass die Kapitalgesellschaften lammfromm seien. Dem ist nicht so. Festzuhalten bleibt zumindest, dass den Kapitalgesellschaften nicht einfach die Schuld für das ganze Übel gegeben werden kann.
Denn die Wohnungknappheit besteht und wird sich, wenn die Nachfrage gleich gross bleibt und die Berechnungen von Statistik Zürich zur Bevölkerungsentwicklung stimmen, noch verschärfen. Bis im Jahr 2020 werden gemessen an der erwarteten Bevölkerungsentwicklung rund 2500 zusätzliche Wohnungen pro Jahr nachgefragt werden. Die Stadt Zürich, als öffentliche Eigentümerin, hat zwar einige Projekte in Planung wie zum Beispiel den Umbau des Tramdepots Hard. Dort sollen bis im Jahr 2020 220 gemeinnützige Wohnungen entstehen. Der Bund, der Kanton, die Stadt Zürich oder die (Bau-) genossenschaften können die Nachfrage nach Wohnraum aber nicht alleine stillen. Gemäss einer Einschätzung des Hauseigentümerverbandes werden in Zukunft private Eigentümer und damit auch die Kapitalgesellschaften vermehrt gefragt sein.
* In der vorliegenden Analyse bezieht sich die Eigentumsgruppe „Profitorientiert“ immer auf die Kapitalgesellschaften. Alle anderen Eigentumsgruppen wurden zur Gruppe „Angebotsorientiert“ zusammengefasst (vgl. Methoden).
Angaben zur Autorin:
Titel: Wem gehört Zürich?
Autorin: Eveline Würgler
E-Mail: eveline.würgler@uzh.ch
Matrikelnummer: 10-769-032
Abgabdetaum: 17.12.2017 im Rahmen des Forschungsseminars Politischer Datenjournalismus der Universität Zürich
Dozierende: Prof. Dr. F. Gilardi, Dr. B. Wüest, A. Kohler
Anzahl Worte: 1141
Literaturverzeichnis:
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Metzler, Beat (Tagesanzeiger) (2016): Der Preisgraben wird breiter. Zürichs Anziehungskraft hält an, durchatmen können die Mieter nur anderswo. (https://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/standardder-preisgraben-wird-breiter/story/20585047?dossier_id=672 [05.12.2017]).
N.N. (2014): Wem gehört Zürich? Wem gehört Zürich? (http://www.wem-gehoert-zuerich.ch/wem-gehoert-zuerich/ [10.11.2017]).
Petersen, Palle (zke) (2014): Gratis wohnen und arbeiten in Zürich? (http://www.labitzke-areal.ch/wp-content/uploads/2012/12/140401_Hochparterre_Labitzke-Artikel.pdf [09.12.2017]).
Stefanie, Jörg (Statistik Stadt Zürich) (2016): Wohnbautätigkeit auf Rekordniveau. (https://www.stadt-zuerich.ch/content/prd/de/index/statistik/publikationen-angebote/publikationen/webartikel/2016-02-23_Wohnbautaetigkeit-auf-Rekordniveau.html [17.12.2017 ]).
Töngi, Michael (2017): Vermieter-Lobby will den Preisschutz aushebeln. (https://www.mieterverband.ch/mv/politik-positionen/news/2017/Vermieter-Lobby-will-den-Preisschutz-aushebeln.html [16.12.2017]).
Verfassung des Kantons Zürichs (2014): C. Die Aufgaben. Art. 110 Wohnen. (https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/20051651/index.html [10.12.2017]).
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Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Regionalverband Zürich (2015): Die 7 Irrtümer zum gemeinnützigen Wohnungsbau. (http://www.wbg-zh.ch/wp-content/uploads/7_irrtuemer.pdf [10.12.2017]).
20 Minuten (sda): Auf dem Labitzke-Areal wird in die Höhe gebaut. (http://www.20min.ch/schweiz/zuerich/story/17770798 [07.12.2017]).
Bildquelle:
N.N. (2013): Demo „Wem gehört Zürich?“ (http://www.wem-gehoert-zuerich.ch/wem-gehoert-zuerich/ [10.11.2017]).
Methode:
Alle Auswertungen wurden mit dem zur Verfügung gestellten Datensatz des Statistikdepartements der Stadt Zürich gemacht. Die Daten wurden im Rahmen des MA Kurses „Politischer Datenjournalismus“ des Instituts für Politikwissenschaft der Universität Zürichs den Studenten zur Verfügung gestellt.
Die verwendeten Datensätze sind der Gebäude-, der Wohnungs- und der Bevölkerungsdatensatz. Alle Daten waren auf Individualebene verfügbar. Für das vorliegende Projekt wurden alle privaten Eigentümer „Kapitalgesellschaften“ zu „profitorientierten Eigentümern“ aggregiert. Darin enthalten sind folgende Eigentümergruppen: „Verein, private Stiftung“, „Kollektivgesellschaft“, „Gesellschaft mit beschränkter Haftung“, „Kommanditgesellschaft“, „Aktiengesellschaft“, „Verschiedene Eigentümerarten (gemischtes Eigentum)“. Der Rest wurde zu „angebotsorientierten Eigentümern“ aggregiert.
Über diese Unterteilung lässt sich streiten. Doch ging es in diesem Blogbeitrag um die Kapitalgesellschaften und deswegen liegt der Fokus in den Analysen auch auf ihnen. Zudem sind die Kapitalgesellschaften oft diejenigen, die grosse Risiken bei der Immobilienspekulation eingehen können, weil der Profit im Vordergrund steht. Grosse Risiken können oder wollen andere private Eigentümer wie die Pensionskassen und Erbengemeinschaften nicht eingehen. (Bau-) genossenschaften wiederum sind in ihren Grundsätzen nicht profitorientiert. Wohnbaugenossenschaften vermieten ihre Wohnungen zwar am Markt, tun dies aber zur Kosten- und nicht zur Marktmiete. Die privaten Eigentümergemeinschaften entziehen der Genossenschaft keinen Gewinn. Auch der Verfassungsauftrag des Kantons Zürich für den Kanton und die Gemeinden ist klar und deutlich formuliert. Art. 110: „Kanton und Gemeinden fördern den gemeinnützigen Wohnungsbau und das selbst genutzte Wohneigentum“.
Leider waren die Informationen über die Gebäudeeigentümer erst ab dem Jahr 2008 verfügbar. Daher scheint die Veränderung nicht so stark zu sein.
Bei den Anteilsverhältnissen in den Quartieren werden diejenigen Quartiere nicht gezeigt, bei denen die Veränderung nicht nennenswert ist wie „Mühlebach“, „Witikon“, „Wollishofen“, „Friesenberg“, „Leimbach“, und „Altstetten“.
Um die durchschnittlichen Zimmergrössen zu betrachten wurde die Wohnungsgrösse in m2 durch die Anzahl Zimmer geteilt. Zimmer mit einer Fläche von mehr als 150m2 wurden aufgrund besserer Sichtbarkeit entfernt. Dies war nur bei 4 Wohnungen der Fall.
Die Alterskategorien der Gebäude wurde anhand von Quartilen berechnet. Diese setzen sich folgendermassen zusammen: 1033-1941, 1942-1965, 1966-1979, 1980-2016.